Was ist eine Caderneta Predial? Der steuerliche „Personalausweis einer Immobilie“ in Portugal erklärt

Kurzdefinition:

Die „Caderneta Predial“ ist der amtliche steuerliche Grundstücksnachweis in Portugal. Er dokumentiert Lage, Nutzung, Flächenangaben, den Eigentümer und den für die Berechnung der Grundsteuer festgesetzten Wert einer Immobilie.

Warum dieses Dokument wichtig ist

Wer in Portugal eine Immobilie kaufen, verkaufen oder beleihen möchte, kommt an der Caderneta Predial nicht vorbei. Das Dokument wird vom Finanzamt (Autoridade Tributária) geführt und bildet die steuerliche Grundlage einer Immobilie, unabhängig davon, ob es sich um ein Grundstück, eine Wohnung oder ein Haus handelt.

Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern existieren in Portugal zwei getrennte Register:

Caderneta Predial → steuerliches Register

Registo Predial → Eigentums- und Belastungsregister (vergleichbar mit dem deutschen Grundbuchauszug)

Beide Dokumente ergänzen sich, erfüllen aber unterschiedliche Funktionen.
Für jeden transparenten Immobilienkauf müssen daher immer beide Unterlagen vorliegen.

Was steht in der Caderneta Predial?

Der Inhalt ist standardisiert und umfasst:

• vollständige Lagebezeichnung der Immobilie
• eindeutige Artikelnummer im Steuerregister
• Parzellierungs- und Nutzungsinformationen (urban, ländlich, Mischform)
• Flächenangaben: Gesamtfläche, Wohnfläche, Nebengebäude, Grundstück
• Aufteilung der Innenräume gemäß Registrierung
• steuerlicher Immobilienwert (Valor Patrimonial Tributário, VPT)
• Angaben zur Bebauung (z. B. Geschosse, Baujahr laut Registrierung)
• Name und Steuernummer des Eigentümers

Der vom Finanzamt kalkulierte und hier dokumentierte Immobilienwert wird für die Berechnung der Grundsteuer herangezogen. Der Wert wird mit einem Prozentsatz multipliziert, welcher je nach Region zwischen 0,3 % und 0,45 % liegt und jährlich neu festgelegt wird. In Lagos an der Algarve sind es im Jahr 2025 zum Beispiel 0,3 %.

In der Caderneta wird auch festgehalten, ob es sich um ein städtisches Objekt (prédio urbano) oder ein ländliches Grundstück (prédio rústico) handelt. Diese Einstufung beeinflusst sowohl die steuerliche Bewertung als auch die zulässige Nutzung.

Die Caderneta bestätigt jedoch lediglich die steuerliche Registrierung. Ob ein bestehendes Gebäude oder ein Anbau tatsächlich baurechtlich genehmigt wurde, geht daraus nicht hervor. Diese Informationen erhält man ausschließlich bei der Gemeinde (Baugenehmigung, Nutzungsgenehmigung, genehmigte Pläne).

Wofür brauche ich die Caderneta beim Immobilienkauf?

1. Vorbereitung der Kaufunterlagen

Ohne Caderneta lassen sich die steuerlichen Eckdaten der Immobilie nicht prüfen oder korrekt in die Kaufunterlagen übernehmen.

2. Finanzierung durch Banken

Portugiesische Banken verlangen die Caderneta, um den steuerlichen Wert zu verifizieren und Unterlagen vollständig zu haben.

3. Steuerliche Bewertung beim Kauf

Die IMT Steuer berechnet sich anhand des Kaufpreises oder des steuerlichen Werts, je nachdem, welcher höher ist. Zwar ist in aller Regel der Kaufpreis höher als der Wert aus der Caderneta, dennoch ist es unerlässlich das Dokument und den Wert vorliegen zu haben.

4. Prüfung durch Anwälte

Der juristische Due-Diligence-Prozess stützt sich auf die Angaben aus der Caderneta, um Flächen, Art der Nutzung und steuerliche Registrierung zu prüfen. Gerade bei älteren Immobilien stimmen die in der Caderneta eingetragenen Flächen nicht immer exakt mit der Realität überein. Solche Abweichungen sind in Portugal nicht ungewöhnlich und sollten durch den Anwalt geprüft werden.

Caderneta Predial vs. Registo Predial – der Unterschied

Kurz gesagt:
Die Caderneta zeigt, was existiert - das Registo zeigt, wem es gehört und ob Belastungen darauf liegen.

Wo bekomme ich die Caderneta Predial?

Für Eigentümer ist sie kostenlos zugänglich. Entweder beim Finanzamt oder online nach Login im Portal des Finanzamtes:

Portal das Finanças → „Imóveis“ auswählen und Caderneta herunterladen.

Käufer, die noch nicht als Eigentümer eingetragen sind, erhalten sie üblicherweise vom Verkäufer oder dem beauftragten Anwalt.

Wie aktuell muss die Caderneta sein?

Die Caderneta Predial wird nicht automatisch aktualisiert. Änderungen wie etwa Umbauten, Erweiterungen oder eine geänderte Nutzung, müssen vom Eigentümer beim Finanzamt gemeldet werden; erst dann wird das Dokument angepasst.

Für den Immobilienkauf, die Finanzierung oder behördliche Verfahren verlangen Notare, Banken und Anwälte in der Praxis eine Caderneta, die nicht älter als sechs Monate ist. Der Hintergrund ist einfach: Steuerliche Werte oder Flächendaten könnten sich seit der letzten Aktualisierung verändert haben. Eigentümer können jederzeit kostenlos eine aktuelle Version über das Portal das Finanças herunterladen.

FAQ: Die Caderneta Predial in der Praxis

Was genau steht in der Caderneta?
Steuerliche Angaben wie Lage, Nutzung, Flächen, Eigentümer und der steuerliche Immobilienwert. Näheres zu Eigentumsverhältnissen oder Belastungen sind jedoch nicht enthalten.

Brauche ich die Caderneta für den Kaufvertrag?
Ja. Sie ist Bestandteil der vollständigen Kaufunterlagen und wird von Anwälten, Notaren und Banken verlangt.

Ist die Caderneta ein Eigentumsnachweis?
Nein. Verbindliche Eigentums- und Belastungsverhältnisse stehen ausschließlich im Registo Predial.

Wie oft muss die Caderneta aktualisiert werden?
Immer dann, wenn sich Flächen oder Nutzung ändern. Ansonsten bleibt sie unverändert. Ferner kann der steuerliche Wert der Immobilie seitens des Finanzamtes aktualisiert werden.

Kann ich die Caderneta selbst online herunterladen?
Ja. Als Eigentümer jederzeit im Portal das Finanças.