Bankbewertung Portugal: Warum der Bankwert oft unter dem Kaufpreis liegt

Viele Käufer von Immobilien in Portugal und besonders an der Algarve, sind überrascht, wenn die Bankbewertung (Bankgutachten), die im Kontext einer Finanzierungsbewilligung stets durchgeführt wird, unter dem vereinbarten Kaufpreis liegt. Häufig stellt sich dann die Frage:
Warum bewertet die Bank die Immobilie niedriger als der Markt es scheinbar hergibt und welche Folgen hat das für Finanzierung, Eigenkapital und Kaufvertrag?

In diesem Beitrag klären wir die Hintergründe der Bankbewertungen in Portugal, warum sie seit Jahren systematisch konservativ ausfallen und wie Sie als Käufer mögliche Risiken im Vorfeld minimieren können.

1. Was ist die Bankbewertung und warum ist sie wichtig?

Bevor eine portugiesische Bank eine Hypothek gewährt, lässt sie die Immobilie durch einen internen oder externen Gutachter bewerten (avaliação bancária). Das Ergebnis dieser Bewertung ist Grundlage für:

• den Beleihungswert der Immobilie
• die maximal mögliche Kreditsumme
• die Risikobewertung der Bank

Wichtig:
Die Bank orientiert sich nicht automatisch am Kaufpreis, sondern immer am niedrigeren Wert aus Kaufpreis und Bankbewertung.

Beispiel:

• Kaufpreis: 500.000 €
• Bankbewertung: 450.000 €

→ Die Finanzierung wird auf 450.000 € berechnet, nicht auf 500.000 €.

2. Angebotspreis, Marktpreis und Bankwert - drei verschiedene Dinge

Ein häufiger Denkfehler von Käufern ist die Gleichsetzung von Inseratspreis und Marktwert.

• Angebotspreis: Preis, zu dem eine Immobilie angeboten wird
• Marktpreis: Preis, der tatsächlich erzielt wird (Vergleichsverkäufe)
• Bankwert: vorsichtig ermittelter Sicherungswert für die Bank

Banken interessieren sich nicht für aktuelle Nachfrage oder emotionale Kaufentscheidungen, sondern für den realistisch erzielbaren Wiederverkaufswert, falls der Kredit ausfällt.

3. Warum fällt die Bankbewertung oft niedriger aus?

a) Konservative Bewertungsmethoden
Portugiesische Banken bewerten seit Jahren grundsätzlich vorsichtig. Sie stützen sich auf:
• abgeschlossene Vergleichsverkäufe
• historische Marktdaten
• interne Risikomodelle
Selbst in stark steigenden Märkten, wie aktuell an der Algarve, reagieren Bankbewertungen oft verzögert.

b) Dynamischer Markt vs. verzögerte Datenbasis
In beliebten Regionen steigen Angebotspreise oft schneller als:
• notarielle Verkaufsdaten
• offizielle Marktstatistiken
• bankinterne Vergleichswerte
Das führt dazu, dass der Bankwert hinter dem aktuellen Angebotsniveau zurückbleibt, selbst wenn die Immobilie realistisch verkauft wird.

c) Ziel der Bankbewertung: Sicherheit, nicht Marktprognose
Die Bankbewertung dient nicht dazu, den optimalen Marktpreis abzubilden. Ihr Zweck ist die Absicherung des Kredits.
Bewertet werden u. a.:
• Lage, Erschließung und Baurecht
• Zustand und Bauqualität
• Vergleichsobjekte in der Region
• rechtliche und technische Risiken
Die Kosten der Bewertung liegen in Portugal meist zwischen 200 € und 400 € und sind Voraussetzung für die finale Kreditzusage.

4. Konkrete Auswirkungen für Käufer

Eigenkapital-Anforderungen steigen

Wenn die Bank einen niedrigeren Wert festsetzt, kann sich die benötigte Eigenkapitalquote erhöhen:
Beispiel:
• Kaufpreis: 500.000 €
• Bankbewertung: 450.000 €
• LTV (Loan-to-Value) der Bank: 70 %
→ Kredit basiert auf 70 % von 450.000 €, demnach finanziert die Bank nur 315.000 € statt 350.000 €.
Sie müssten mehr eigenes Kapital einbringen, um den Kaufpreis zu decken.

Risiko, die Differenz aus eigener Tasche zahlen zu müssen

Ist der Kaufpreis höher als die Bankbewertung, deckt die Finanzierung nur den niedrigeren Betrag. Ohne entsprechende Rücklage müssen Käufer die Differenz selbst aufbringen.

Finanzierungs- oder Vertragsrisiko

Wenn im Kaufvorvertrag (CPCV) keine Bankbewertungsklausel enthalten ist, könnte der Käufer bei Nicht-Genehmigung des Kredits auf der Strecke bleiben oder sogar seine Anzahlung verlieren.

5. Was Käufer daraus lernen sollten

✔ Realistische Budgetplanung mit Puffer
Bankbewertungen sind häufig 5 - 15 % unter dem Kaufpreis angesetzt, teils sogar darunter. Ein Eigenkapitalpuffer ist zwingend notwendig.

✔ Mehrere Banken bzw. Gutachter vergleichen
Unterschiedliche Banken bewerten ein Objekt leicht unterschiedlich; Vergleiche können helfen, ein besseres Angebot zu erhalten. Außerdem bieten nicht alle Banken den gleichen LTV an. So finanzieren unterscheidliche Banken in Abhängigkeit der persönlichen Profile, zwischen 60 - 80 % bei einem Zweitwohnsitz und bis zu 90 % bei Einheimischen / Residenten. Beide Aspekte zusammengenommen, können also im Zweifel einen entscheidenen Unterschied machen.

✔ Frühzeitige Finanzierungsprüfung
Je früher die Finanzierung realistisch kalkuliert wird, desto geringer das Risiko späterer Überraschungen. Lassen Sie einen Kredit bereits vor dem Suchen einer geeigneten Immobilie oder in der Anfangsphase prüfen, so dass es im Grunde nur noch um die konkrete Höhe geht.

✔ Wenn möglich einen Finanzierungsvorbehalt im CPCV einbauen
Auch wenn viele Verkäufer dies ablehnen, versuchen Sie einen Finanzierungsvorbehalt in den Kaufvorvertrag zu integrieren. Zumindest in der Art, dass der Vorvertrag nichtig wird und die Anzahlung zurückgezahlt werden muss, wenn die Bankbewertung nicht in der erforderlichen Höhe ausfällt.
Wenn ausreichend Puffer vorhanden und der Eigenfinanzierungsanteil höher ist, ist dies natürlich nicht erforderlich.

Dass Banken Immobilien an der Algarve häufig niedriger bewerten als den Kaufpreis, ist kein Fehler, sondern Teil eines konservativen Risikomanagements. Für Käufer hat das direkte Auswirkungen auf:

• Finanzierungshöhe
• Eigenkapitalbedarf
• Vertragsrisiken bis hin zum Verlust der Anzahlung

Wer um die Mechanik der Bankbewertung frühzeitig weiß, realistisch plant und im Zweifel den Kaufvorvertrag absichert, vermeidet teure Überraschungen und schafft eine solide Basis für den Immobilienkauf in Portugal.