Renovieren in Portugal: Welche Umbauten genehmigungspflichtig sind und worauf Käufer achten müssen

Was internationale Immobilienkäufer vor dem Kauf wissen sollten

Für viele Käufer aus ganz Europa ist die Algarve eine der attraktivsten Regionen für den Immobilienkauf: ein stabiles Klima, hohe Lebensqualität und ein Immobilienmarkt, der sowohl für Eigennutzer als auch für Investoren interessant ist. Gleichzeitig sind viele Häuser älteren Baujahrs und Renovierungen gehören daher oft zum Kaufprozess dazu.

In der Praxis zeigt sich dabei immer wieder, dass fehlende Vorabklärung nicht nur Renovierungen verzögert, sondern bereits den Kauf selbst unnötig kompliziert machen kann. Unterschiedliche baurechtliche Regelungen, lokale Auslegungen durch die Gemeinden und nicht vollständig dokumentierte Umbauten führen häufig zu Unsicherheit, Verzögerungen oder unerwarteten Kosten, insbesondere für Käufer, die das portugiesische System nicht im Detail kennen.

Als Immobilienmakler an der Algarve mit täglicher Beratung internationaler Käufer begegnen wir regelmäßig den Fragen: Was darf ohne Genehmigung renoviert werden? Welche Umbauten sind genehmigungspflichtig? Und wie lässt sich sicherstellen, dass bestehende Gebäude und Anbauten überhaupt legal sind?

Dieser Beitrag zeigt verständlich, welche Renovierungsarbeiten in Portugal erlaubt sind, wo typische Fallstricke liegen und warum eine rechtliche und bauliche Prüfung vor Kauf und Renovierung kein Formalismus, sondern ein entscheidender Bestandteil einer sicheren Investition ist.

Für wen dieser Beitrag besonders wichtig ist

• Käufer älterer Immobilien
• Käufer, die umbauen oder erweitern möchten
• Käufer ohne detaillierte Kenntnisse des portugiesischen Baurechts

Wichtig: Vor jeder Renovierung die Legalität prüfen

Ein Punkt, der besonders für ausländische Käufer entscheidend ist: Nicht alles, was existiert, ist automatisch legal genehmigt.

Vor Immobilienkauf und Renovierungsbeginn sollte geklärt werden:

• ob alle Gebäudeteile genehmigt sind
• ob Nutzungsgenehmigung und Ist-Zustand übereinstimmen
• ob frühere An- oder Umbauten korrekt registriert wurden

Nicht genehmigte Bauteile können:

• Renovierungen blockieren
• nachträgliche Genehmigungen erforderlich machen
• Rückbauten in den genehmigten Zustand erforderlich machen
• den späteren Verkauf erschweren

Eine frühzeitige Prüfung spart Zeit, Geld und Nerven.

Renovieren in Portugal: Die Grundregel

Ob eine Renovierung genehmigungspflichtig ist, hängt nicht davon ab, ob sie „groß oder klein“ wirkt, sondern davon, was verändert wird. Entscheidend sind vor allem:

• Eingriffe in die Gebäudestruktur
• Veränderungen der Außenansicht
• Erweiterungen der Wohnfläche
• Nutzungsänderungen

Zuständig ist immer die Gemeinde (Câmara Municipal), nicht eine zentrale Behörde.

Was in der Regel genehmigungsfrei ist

Viele klassische Renovierungsarbeiten im Innenbereich sind ohne Genehmigung möglich:

• Streichen, Verputzen
• Entfernen oder Verändern von nicht tragenden Innenwänden
• Austausch von Fußböden
• Erneuerung von Küche oder Bad
• Austausch von Leitungen (Elektro, Wasser)
• Austausch oder Einbau von Heizungs- oder Klimatisierungssystemen
• Austausch von Fenstern ohne Änderung der Öffnungen

👉 Voraussetzung:
Keine tragenden Bauteile, keine Außenveränderung, keine Nutzungsänderung.

Wichtig: Auch genehmigungsfreie Arbeiten müssen fachgerecht und nach geltenden Bau- und Sicherheitsnormen ausgeführt werden.

Welche Renovierungen genehmigungspflichtig sind

Eine Genehmigung ist in der Regel erforderlich, wenn:

1. Tragende Bauteile verändert werden

• Entfernen oder Versetzen tragender Wände
• Änderungen an Dach, Decken oder Stützen

2. Die Außenansicht verändert wird

• neue oder größere Fenster und Türen
• Fassadenänderungen
• Überdachungen oder feste Pergolen, Markisen mit fester Konstruktion

3. Wohnfläche erweitert wird

• Anbauten
• Wintergärten
• Schließen von Terrassen oder Balkonen

4. Die Nutzung geändert wird

• Garage → Wohnraum
• Lager → Wohnfläche
• Gewerbliche Nutzung statt Wohnen

5. Außenanlagen betroffen sind

• Poolbau
• größere bauliche Maßnahmen im Garten
• Stützmauern, Zufahrten, feste Einfassungen

Genehmigungen: Zeitaufwand und Kosten realistisch einschätzen

Bei genehmigungspflichtigen Renovierungen sollten Käufer nicht nur die Baukosten berücksichtigen. Hinzu kommen in der Regel:

• Architekt und Projektplanung
• Einreichung bei der Câmara Municipal
• Genehmigungsgebühren der Gemeinde
• ggf. Statik- oder Fachgutachten
• Bauabnahme und Aktualisierung der Unterlagen

Je nach Umfang der Maßnahme liegen die Nebenkosten häufig bei etwa 8 - 15 % der reinen Baukosten. Es handelt sich dabei nicht um einen festen Satz, sondern um einen praxisbasierten Richtwert. Auch der Zeitfaktor ist relevant: Genehmigungsverfahren können, abhängig von Gemeinde und Projekt, mehrere Monate in Anspruch nehmen.

Praxisbeispiele aus dem Alltag

Beispiel 1:
Ein Käufer möchte eine überdachte Terrasse fest verglasen, um Wohnraum zu schaffen.
➡️ Genehmigungspflichtig, da Wohnfläche und Außenansicht verändert werden.

Beispiel 2:
Ein älteres Haus soll modernisiert werden (Bäder, Küche, Böden).
➡️ In der Regel genehmigungsfrei.

Beispiel 3:
Ein Pool ist vorhanden, taucht aber in den Unterlagen nicht auf.
➡️ Risiko: Der Pool ist möglicherweise nicht genehmigt und muss legalisiert werden, was nicht immer möglich ist.

FAQ – häufige Fragen von Käufern

Brauche ich für einen Fassadenanstrich eine Genehmigung?
Nein, solange Farbe und Gestaltung nicht wesentlich verändert werden.

Gibt es feste Fristen für Renovierungen?
Nein. Die häufig genannte Acht-Jahres-Frist ist ein Orientierungswert, keine automatische Pflicht.

Kann man illegale Anbauten nachträglich genehmigen lassen?
Teilweise, aber nicht immer. Das hängt von der individuellen Situation, den als Wohnfläche genehmigten Quadratmetern, Lage, Baujahr, Gemeinde, etc. ab.

Unterscheiden sich die Regeln je nach Gemeinde?
Ja. Die Auslegung des Baurechts kann lokal variieren.

Brauche ich einen Architekten für eine Renovierung?
Bei genehmigungspflichtigen Arbeiten ist ein Architekt in der Regel erforderlich.

Fazit

Renovieren in Portugal und speziell an der Algarve ist gut machbar, wenn die rechtlichen Rahmenbedingungen stimmen. Entscheidend ist dabei nicht die Renovierung selbst, sondern die richtige Reihenfolge: Prüfung – Planung – Genehmigung – Umsetzung.

Wer vorab klärt, was genehmigt ist und welche Arbeiten erlaubt sind, vermeidet Verzögerungen, Zusatzkosten und rechtliche Probleme. Eine sorgfältige Vorbereitung ist der Schlüssel zu einer erfolgreichen und nachhaltigen Renovierung.