O que é uma Caderneta Predial? O «bilhete de identidade fiscal de um imóvel» em Portugal explicado

Definição resumida:

A «Caderneta Predial» é o documento fiscal oficial que certifica a propriedade de um imóvel em Portugal. Nela constam a localização, a utilização, a área, o proprietário e o valor do imóvel utilizado para o cálculo do imposto predial.

Por que este documento é importante

Quem deseja comprar, vender ou hipotecar um imóvel em Portugal não pode ignorar a Caderneta Predial. O documento é mantido pela Autoridade Tributária e constitui a base fiscal de um imóvel, independentemente de se tratar de um terreno, um apartamento ou uma casa.

Ao contrário de muitos outros países, em Portugal existem dois registos separados:

Caderneta Predial → Registro Fiscal

Registo Predial / Certidão Permanente → Registo Predial → registo de propriedade e encargos (comparável ao extrato do registo predial alemão)

Ambos os documentos são complementares, mas têm funções diferentes.
Para qualquer compra transparente de imóveis, é necessário apresentar sempre os dois documentos.

O que consta na Caderneta Predial?

O conteúdo é padronizado e inclui:

• Descrição completa da localização da propriedade
• Número de artigo no registro fiscal
• Informações sobre parcelamento e uso (urbano, rural, misto)
• Informações da área: área total do terreno, área bruta de construção, área de implantação, anexos, etc. 
• Número das divisões e dos pisos conforme o registro
• Valor Patrimonial Tributário, VPT
• Informações sobre edifícios (por exemplo, andares, ano de construção de acordo com o registro)
• Nome e número fiscal do proprietário

O valor Patrimonial Tributário (VPT) calculado pelas finanças e aqui documentado é utilizado para o cálculo do imposto sobre imóveis (IMI). O valor é multiplicado por uma percentagem que varia entre 0,3 % e 0,45 %, dependendo da região, e é redefinida anualmente. Em Lagos, no Algarve, por exemplo, em 2025 será de 0,3 %.

A Caderneta também indica se se trata de um prédio urbano ou prédio rústico. Essa classificação influencia tanto a avaliação fiscal quanto o uso permitido.

No entanto, a Caderneta apenas confirma o registo fiscal. Não é possível determinar se um edifício existente ou uma ampliação foram realmente aprovados em termos de direito de construção. Essas informações só podem ser obtidas junto da autarquia (licença de construção, licença de utilização, plantas aprovadas).

Para que preciso da Caderneta Predial na comprar de um imóvel?

1. Preparação dos documentos de compra

Sem a Caderneta Predial, não é possível verificar os dados fiscais do imóvel nem transferi-los corretamente para os documentos de compra.

2. Financiamento por bancos

Os bancos portugueses exigem a Caderneta para verificar o valor fiscal e ter a documentação completa.

3. Avaliação fiscal no momento da compra

O imposto IMT é calculado com base no preço de compra ou no valor fiscal, consoante o que for mais elevado. Embora, em regra, o preço de compra seja superior ao valor da caderneta, é imprescindível ter o documento e o valor disponíveis.

4. Verificação por advogados

O processo de due diligence jurídica baseia-se nas informações da Caderneta para verificar a área, o tipo de utilização e o registo fiscal. Especialmente no caso de imóveis mais antigos, as áreas registadas na Caderneta nem sempre correspondem exatamente à realidade. Tais discrepâncias não são incomuns em Portugal e devem ser verificadas por um advogado.

Caderneta Predial vs. Certidão Permanente – a diferença

Resumindo:
A Caderneta Predial mostra o que existe frente às Finanças – o Certidão Permanente mostra quem a possui e se há algum ônus sobre ela.

Onde posso obter a Caderneta Predial?

Para os proprietários, ela é acessível gratuitamente. Pode ser obtida na Repartição de Finanças ou online, após login no portal da Repartição de Finanças:

Portal das Finanças → selecionar «Imóveis» e descarregar a Caderneta.

Os compradores que ainda não estão registados como proprietários recebem-na normalmente do vendedor ou do advogado contratado.

Qual deve ser a atualidade da Caderneta?

A Caderneta Predial não é atualizada automaticamente. Alterações como reformas, ampliações ou mudanças no uso devem ser comunicadas pelo proprietário à repartição fiscal; só então o documento será atualizado.

Para a compra de imóveis, financiamento ou procedimentos administrativos, notários, bancos e advogados exigem, na prática, uma Caderneta com menos de seis meses. O motivo é simples: os valores fiscais ou dados de área podem ter mudado desde a última atualização. Os proprietários podem baixar uma versão atualizada gratuitamente a qualquer momento através do portal das Finanças.

Perguntas frequentes: A Caderneta Predial na prática

O que exatamente consta na Caderneta?
Informações fiscais, como localização, uso, área, proprietário e valor fiscal do imóvel. No entanto, não são incluídos detalhes sobre a situação da propriedade ou ônus.

Preciso da Caderneta para o ato de compra?
Sim. Ela faz parte da documentação completa da compra e é exigida por advogados, notários e bancos.

A Caderneta é uma prova de propriedade?
Não. As relações vinculativas de propriedade e ônus constam exclusivamente no Registo Predial.

Com que frequência a Caderneta deve ser atualizada?
Sempre que houver alterações na área ou na utilização. Caso contrário, ela permanece inalterada. Além disso, o valor fiscal do imóvel pode ser atualizado pela autoridade fiscal.

Posso descarregar a Caderneta Predial online?
Sim. Como proprietário, pode fazê-lo a qualquer momento no portal das Finanças.