Wie viel Eigenkapital braucht man für den Immobilienkauf in Portugal wirklich? (Stand: 2025)

Das Interesse an Portugal als Standort für den Immobilienkauf, besonders an der Algarve, wächst seit Jahren stetig. Doch bevor ein Kaufvertrag unterschrieben wird, stellt sich oft die Frage:
Wie viel Eigenkapital ist erforderlich, um in Portugal eine Immobilie zu erwerben?

In diesem Beitrag erhalten Sie eine faktenbasierte Übersicht mit aktuellen Zahlen, einem Blick auf die Zinsentwicklung der letzten Jahre, Informationen zu den wichtigsten Banken und praktischen Tipps für eine realistische Finanzplanung.

Eigenkapitalanforderungen: Residenten und Nicht-Residenten

Portugiesische Banken unterscheiden zwischen Käufern mit Wohnsitz in Portugal (Residenten) bzw. solchen, welche die Immobilie als Erstwohnsitz erwerben und solchen, die im Ausland leben (Nicht-Residenten) und die Immobilie als Zweitwohnsitz erwerben möchten. Diese Unterscheidung wirkt sich direkt auf die Höhe des geforderten Eigenkapitals aus.

• Während Residenten / Erstwohnsitz in der Regel schon mit 10 - 15 % Eigenkapital auskommen,
• liegt die Anforderung bei Nicht-Residenten / Zweitwohnsitz häufig um ca. 30 %, bei einigen Banken reichen auch 20 % aus. Die Banken begrenzen hier meist den Beleihungsauslauf (Loan-to-Value, LTV) auf 70 - 80 %.

Ein Beispiel verdeutlicht dies: Wer in Lagos eine Wohnung für 500.000 € erwerben möchte, muss als Resident mindestens 50.000 - 75.000 € Eigenkapital einbringen. Nicht-Residenten hingegen benötigen 100.000 - 150.000 €. Hinzu kommen gewisse Kosten für den Prozess bei der Bank selbst und die Kaufnebenkosten.

Ergänzend ist hervorzuheben, dass die Banken im Rahmen der Kreditprüfung eine Immobilienbewertung durchführen. Für die Ermittlung der maximalen Kreditsumme (LTV) wird dabei der niedrigere Wert aus der bankseitigen Bewertung und dem tatsächlichen Kaufpreis zugrunde gelegt.

Nebenkosten beim Immobilienkauf

Zusätzlich zum Eigenkapital müssen Käufer in Portugal mit Nebenkosten rechnen, die sich auf etwa 7 - 10 % des Kaufpreises summieren. Dazu gehören die Grunderwerbsteuer (IMT), die je nach Kaufpreis progressiv bis zu 7,5 % erreichen kann und auch die Art der Immobilie spielt hier eine Rolle, die Stempelsteuer von 0,8 % sowie Notar-, Grundbuch- und Anwaltskosten.

Bei einem Kaufpreis von 500.000 € kommen so ca. 40.000 - 45.000 € an Nebenkosten hinzu, je nach Art der Immobilie und konkreter Höhe der Anwaltskosten. Diese Ausgaben sollten unbedingt in die Kalkulation einbezogen werden, da sie nicht über den Kredit finanziert werden können. Um einen ausführlichen Überblick über die Kaufnebenkosten beim Immobilienkauf zu erhalten, lesen Sie auch unseren Blogbeitrag: „Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Portugal in 2025.“

Entwicklung der Hypothekenzinsen in Portugal

Bis 2021 waren Hypotheken in Portugal vergleichsweise günstig. Variable Zinssätze lagen damals bei ca. 1 - 2 %, was Immobilienkäufe stark beflügelte. Mit der Zinswende der Europäischen Zentralbank ab 2022 stiegen die Konditionen jedoch deutlich an. 2023 und 2024 bewegten sich variable Hypotheken meist im Bereich von 3 - 4 %, feste Zinssätze bei 3,5 - 4,5 %.

Im Jahr 2025 liegt das Niveau auf einem vergleichbaren, leicht niedrigeren Stand. Banken und hiesige Kunden bevorzugen traditionell variable Modelle, die an den EURIBOR gekoppelt sind. Der Zinssatz setzt sich dann aus dem EURIBOR 6 oder 12 und einem „Spread“ zusammen, den die Bank selbst addiert. Dieser Spread kann bei ca. 1,9 % liegen. Wenn man aber über die Bank zusätzlich ohnehin erforderliche Versicherungen wie Gebäude- und Lebensversicherung sowie eine Kreditkarte beauftragt, dann kann der Spread bei hinreichender Bonität auch auf 0,8 % oder 1 % sinken.

Zuletzt ist aber auch das Interesse an Festzinsdarlehen gestiegen, wie es auch teils in anderen Ländern üblich ist. Käufer haben somit Planungssicherheit. Je nach Laufzeit haben diese Kredite jedoch die Tendenz, einen höheren Zinssatz zu haben. Als dritte Option gibt es Modelle, in denen man bspw. 4 Jahre einen festen Zinssatz vereinbart und anschließend folgt der variable Zinssatz.

Prognosen deuten darauf hin, dass die Zinsen bis 2026 weiterhin leicht zurückgehen könnten, allerdings kaum auf das extrem niedrige Niveau der Jahre vor dem starken Anstieg.

Ein wichtiger Punkt: Banken achten darauf, dass die monatliche Kreditrate nicht mehr als 35 - 40 % des Nettoeinkommens des Käufers ausmacht. Diese sogenannte Debt-to-Income-Ratio entscheidet oft über die Höhe des möglichen Darlehens.

Welche Banken finanzieren Immobilienkäufe in Portugal?

Mehrere große Banken bieten Hypothekenprodukte an, die auch für internationale Käufer interessant sind. Ein Überblick:

• Millennium BCP ist eine der größten Privatbanken Portugals, bekannt für ihre breite Produktpalette. Sie bietet Finanzierungen sowohl für Residenten als auch für Nicht-Residenten an und verfügt über englischsprachige Berater.
• Novo Banco entstand aus der ehemaligen Banco Espírito Santo. Diese Bank ist auf internationale Kunden ausgerichtet und bietet flexible Hypothekenlösungen.
• Caixa Geral de Depósitos (CGD) ist die staatliche Bank Portugals und gilt als besonders solide. Sie ist oft erste Anlaufstelle für konservative Käufer, die Wert auf Stabilität legen.
• Banco Santander Totta ist die Tochter der spanischen Santander-Gruppe. Dank des internationalen Netzwerks ist sie für Käufer aus Spanien, Deutschland oder Großbritannien oft attraktiv.
• Banco BPI ist ebenfalls eine traditionsreiche portugiesische Bank, die Hypothekenprodukte sowohl für den Eigenbedarf als auch für Investitionsimmobilien anbietet.
• Bankinter ist eine kleinere, aber dynamische Bank mit starkem Fokus auf ausländische Käufer. Sie ist bekannt für schnellen Service und englischsprachige Unterstützung.

Die Angebote unterscheiden sich deutlich, sowohl in Zinssätzen als auch in den Anforderungen an Einkommen und Dokumentation. Ein Vergleich lohnt sich daher in jedem Fall.

Finanzierungsmöglichkeiten und Strategien

Die meisten Käufer greifen auf eine Finanzierung direkt bei einer portugiesischen Bank zurück. Alternativ kann auch ein Kredit im Heimatland sinnvoll sein, falls dort bessere Zinsen verfügbar sind und dies für Auslandsimmobilien überhaupt möglich ist. Bei den allermeisten Banken im Ausland wird in dem Land eine Immobilie als Sicherheit / zur Beleihung benötigt.

Mischfinanzierungen, bei denen ein Teil über eine portugiesische Bank und ein Teil über das Heimatland läuft, sind ebenfalls möglich. Wer über genügend Eigenmittel verfügt, entscheidet sich meist für einen Barkauf. Das erhöht die Verhandlungsmacht beim Kaufpreis und verkürzt den Kaufprozess erheblich.

Es gibt außerdem Strategien, mit denen sich das geforderte Eigenkapital reduzieren lässt. Dazu gehört etwa der Erwerb eines Residentenstatus über Visa-Programme wie das D7 oder das Digital Nomad Visa in Verbindung mit dem Erwerb der Immobilie als Erstwohnsitz, da Banken Residenten nicht selten bessere Konditionen einräumen. Auch der Nachweis von Einkommen in Portugal kann helfen, da dieses von Banken oft günstiger bewertet wird. Eine höhere Tilgungsrate oder der Vergleich mehrerer Banken kann ebenfalls zu einem besseren Finanzierungsrahmen führen.

Fazit: Realistisch kalkulieren und langfristig planen

Für Käufer mit Wohnsitz in Portugal, welche die Immobilie als Erstwohnsitz erwerben möchten, genügt in der Regel ein Eigenkapitalanteil von 10 - 15 % des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten. Für Nicht-Residenten / Zweitwohnsitz liegt die Anforderung bei 20 - 30 %.

Die Zinsentwicklung zeigt, dass die Zeiten extrem günstiger Finanzierungen vorbei sind, das Niveau sich zuletzt aber etwas setzt. Mit stabilen, moderaten Zinsen und klar kalkulierbaren Nebenkosten ist es jedoch weiterhin möglich, Immobilien an der Algarve solide und nachhaltig zu finanzieren.

Es ist ratsam, sich bereits direkt zu Beginn der Suche nach einer Immobilie mit dieser Thematik auseinanderzusetzen, um die eigentliche Immobiliensuche sowie den Kaufpro zess so zielgerichtet und sinnvoll wie möglich zu gestalten. Wer also frühzeitig plant, Angebote vergleicht und die Eigenkapitalanforderungen realistisch einschätzt, kann den Traum vom Eigenheim in Portugal auch ohne komplette Eigenfinanzierung erfolgreich verwirklichen.

Sie planen den Kauf einer Immobilie an der Algarve? Kontaktieren Sie uns für eine individuelle Beratung, wir unterstützen Sie entlang des gesamten Kaufprozesses.