Reformando em Portugal: Quais reformas precisam de aprovação e do que os compradores precisam estar cientes

O que compradores imobiliários internacionais devem saber antes de comprar

Para muitos compradores de toda a Europa, o Algarve é uma das regiões mais atraentes para comprar imóveis: um clima estável, alta qualidade de vida e um mercado imobiliário interessante tanto para proprietários quanto para investidores. Ao mesmo tempo, muitas casas são antigas e, por isso, as reformas costumam fazer parte do processo de compra.

Na prática, já foi demonstrado repetidas vezes que a falta de esclarecimento preliminar não só atrasa as reformas, como também pode tornar a compra desnecessariamente complicada. Diferentes regulamentos de construção, interpretações locais por parte dos municípios e reformas que não são totalmente documentadas frequentemente levam a incertezas, atrasos ou custos inesperados, especialmente para compradores que não conhecem o sistema português em detalhes.

Como corretor de imóveis no Algarve com conselhos diários para compradores internacionais, frequentemente nos deparamos com as perguntas: O que pode ser reformado sem permissão? Quais reformas estão sujeitas à aprovação? E como garantir que edifícios e ampliações existentes sejam legais?

Este artigo mostra de forma compreensível quais obras de reforma são permitidas em Portugal, onde existem armadilhas típicas e por que uma análise legal e estrutural antes da compra e reforma não é uma formalidade, mas uma parte crucial de um investimento seguro.

Para quem este artigo é particularmente importante

• Compradores de propriedades antigas
• Compradores que desejam reformar ou expandir
• Compradores sem conhecimento detalhado da legislação portuguesa de construção

Importante: Verifique a legalidade antes de qualquer reforma

Um ponto particularmente crucial para compradores estrangeiros: nem tudo o que existe é automaticamente aprovado legalmente.

Antes de comprar um imóvel e iniciar reformas, deve ser esclarecido:

• se todas as partes do edifício foram aprovadas
• se a permissão de uso e o estado atual correspondem
• se adições ou reformas anteriores foram corretamente registradas

Componentes não aprovados podem:

• Reformas em blocos
• exigir aprovações subsequentes
• Exigir desmontagem até a condição aprovada
• dificultar a venda depois

Uma inspeção antecipada economiza tempo, dinheiro e nervosismo.

Reformando em Portugal: A regra básica

Se uma reforma está sujeita à aprovação não depende se ela parece "grande ou pequena", mas sim do que foi alterado. Acima de tudo, os seguintes são decisivos:

• Intervenções na estrutura do edifício
• Alterações no exterior
• Ampliações do espaço habitacional
• Mudanças de uso

O município (Câmara Municipal) é sempre responsável, não uma autoridade central.

Que geralmente é livre de permissão

Muitas reformas clássicas de interiores são possíveis sem permissão:

• Pintura, reboco
• Remoção ou modificação de paredes internas não portadoras
• Substituição de pisos
• Reforma da cozinha ou banheiro
• Substituição de canos (elétricos, de água)
• Substituição ou instalação de sistemas de aquecimento ou ar-condicionado
• Substituição das janelas sem alterar o tamanho das aberturas

👉 Pré-requisito:
Sem componentes estruturais, sem mudança externa, sem mudança de uso.

Importante: Mesmo trabalhos que não exigem permissão devem ser realizados de forma profissional e de acordo com os padrões de construção e segurança aplicáveis.

Quais reformas exigem aprovação

Normalmente, uma permissão é necessária se:

1. Componentes estruturais são alterados

• Remoção ou realocação de paredes portadoras
• Alterações no telhado, tetos ou colunas

2. A visão externa é alterada

• Janelas e portas novas ou maiores
• Mudanças na fachada
• Coberturas ou pérgulas fixas, toldos com construção fixa

3. O espaço residencial é ampliado

• Extensões
• Conservatórios
• Fechamento de terraços ou varandas

4. O uso é alterado

• Garagem → sala de estar
• Armazenamento → espaço habitacional
• Uso comercial em vez de uso residencial

5. As instalações externas são afetadas

• Construção de piscinas
• Principais medidas estruturais no jardim
• Muros de contenção, entradas de carros, bordas fixas

Aprovações: Estimar realisticamente tempo e custos

No caso de reformas que exijam aprovação, os compradores não devem considerar apenas os custos de construção. Além disso, geralmente existem os seguintes:

• Arquiteto e planejamento de projetos
• Submissão à Câmara Municipal
• Taxas municipais de permissão
• Se necessário, relatórios estruturais ou técnicos
• Aceitação e atualização de documentos na construção

Dependendo do escopo da medida, os custos auxiliares costumam ficar em torno de 8 a 15% dos custos puros de construção. Isso não é uma taxa fixa, mas uma diretriz baseada na prática. O fator tempo também é relevante: os procedimentos de aprovação podem levar vários meses, dependendo do município e do projeto.

Exemplos práticos do cotidiano

Exemplo 1:
Um comprador quer colocar um terraço coberto com vidradura permanente para criar espaço habitável.
➡️ Sujeito à aprovação, pois o espaço de convivência e a aparência externa serão alterados.

Exemplo 2:
Uma casa mais antiga deve ser modernizada (banheiros, cozinha, pisos).
➡️ Geralmente sem permissão.

Exemplo 3:
Um pool está disponível, mas não aparece nos documentos.
➡️ Risco: O pool pode não ser aprovado e precisa ser legalizado, o que nem sempre é possível.

FAQ – perguntas frequentes dos compradores

Preciso de uma permissão para pintar a fachada?
Não, desde que a cor e o design não sejam alterados significativamente.

Existem prazos fixos para reformas?
Não. O período frequentemente mencionado de oito anos é uma diretriz, não uma obrigação automática.

O cultivo ilegal pode ser aprovado retroativamente?
Em parte, mas nem sempre. Isso depende da situação individual, dos metros quadrados aprovados como área habitável, da localização, do ano da construção, do município, etc.

As regras variam dependendo do município?
Sim. A interpretação da lei de construção pode variar localmente.

Preciso de um arquiteto para uma reforma?
Para trabalhos que exigem aprovação, geralmente é necessário um arquiteto.

Conclusão

A reforma em Portugal e especialmente no Algarve é facilmente viável se o arcabouço legal for adequado. Não é a reforma em si que é decisiva, mas a sequência correta: exame – planejamento – aprovação – implementação.

Se você esclarecer antecipadamente o que é aprovado e quais obras são permitidas, evita atrasos, custos adicionais e problemas legais. Uma preparação cuidadosa é a chave para uma reforma bem-sucedida e sustentável.