Avaliação bancária em Portugal: por que o valor bancário é frequentemente inferior ao preço de compra

Muitos compradores de imóveis em Portugal, especialmente no Algarve, ficam surpreendidos quando a avaliação bancária, que é sempre realizada no contexto de uma aprovação de financiamento, é inferior ao preço de compra acordado. Frequentemente, surge então a questão:
Por que razão o banco avalia o imóvel abaixo do valor aparente de mercado e quais são as consequências para o financiamento, o capital próprio e o contrato de compra?

Neste artigo, esclarecemos os antecedentes das avaliações bancárias em Portugal, por que razão são sistematicamente conservadoras há anos e como pode minimizar antecipadamente os possíveis riscos enquanto comprador.

1. O que é a avaliação bancária e por que razão é importante?

Antes de um banco português aprovar uma empréstimo hipotecário, manda avaliar o imóvel por um avaliador interno ou externo. O resultado dessa avaliação é a base para:

• o valor do empréstimo hipotecário do imóvel
• o valor máximo possível do empréstimo
• a avaliação de risco do banco

Importante:
O banco não baseia automaticamente sua avaliação no preço de compra, mas sempre no valor mais baixo entre o preço de compra e a avaliação do banco.

Exemplo:

• Preço de compra: 500.000 €
• Avaliação bancária: €450.000

→ O financiamento é calculado em €450.000, não em €500.000.

2. Preço de oferta, preço de mercado e valor bancário - três coisas diferentess

Um erro comum dos compradores é equiparar o preço anunciado ao valor de mercado.

• Preço de oferta: Preço pelo qual um imóvel é anunciado
• Preço de mercado: preço efetivamente alcançado (vendas comparáveis)
• Valor bancário: valor de garantia cuidadosamente determinado para o banco

Os bancos não estão interessados na procura atual ou em decisões de compra emocionais, mas sim no valor de revenda realisticamente alcançável, caso o crédito não seja pago.

3. Por que a avaliação bancária costuma ser mais baixa?

a) Métodos de avaliação conservadores
Há anos que os bancos portugueses fazem avaliações cautelosas. Baseiam-se em:
• Vendas comparáveis concluídas
• Dados históricos do mercado
• Modelos de risco internos
Mesmo em mercados fortes, como atualmente no Algarve, as avaliações bancárias reagem frequentemente com atraso.

b) Mercado dinâmico vs. base de dados desatualizada
Em regiões populares, os preços de oferta aumentam frequentemente mais rapidamente do que:
• Dados de vendas notariais
• Estatísticas oficiais de mercado
• Referências internas de bancos
Isso faz com que o valor bancário fique aquém do nível atual da oferta, mesmo que o imóvel seja vendido a um preço realista.

c) Objetivo da avaliação bancária: segurança, não previsão de mercado
A avaliação bancária não serve para refletir o preço de mercado ideal. O seu objetivo é garantir o crédito.
São avaliados, entre outros:
• Localização, desenvolvimento e direitos de construção
• Estado e qualidade da construção
• Propriedades comparáveis na região
• Riscos jurídicos e técnicos
Os custos da avaliação em Portugal variam geralmente entre 200 € e 400 € e são um pré-requisito para a aprovação final do crédito.

4. Implicações concretas para os compradores

Aumentam os requisitos de capital próprio

Se o banco fixar um valor mais baixo, a quota de capital próprio necessária pode aumentar:
• Preço de compra: 500.000 €
• Avaliação bancária: €450.000
• Relação empréstimo-valor bancário (LTV): 70%
→ empréstimo é baseado em 70% de €450.000, pelo que o banco financia apenas 315 000 € em vez de 350 000 €.
Terá de contribuir com mais capital próprio para cobrir o preço de compra.

Risco de ter de pagar a diferença do seu bolso

Se o preço de compra for superior à avaliação do banco, o financiamento cobre apenas o montante mais baixo. Sem reservas adequadas, os compradores têm de pagar a diferença.

Financiamento ou risco contratual

Se o contrato promessa de compra e venda (CPCV) não incluir uma cláusula de avaliação bancária, o comprador poderá ficar sem nada ou até perder o seu adiantamento caso o crédito não seja aprovado.

5. O que os compradores devem aprender com isso

✔ Planeamento orçamental realista com margem de segurança
As avaliações bancárias são frequentemente fixadas em 5 a 15 % abaixo do preço de compra, por vezes até menos. É absolutamente necessário ter uma margem de segurança de capital próprio.

✔ Compare vários bancos ou avaliadores
Diferentes bancos avaliam um imóvel de forma ligeiramente diferente; comparar pode ajudar a obter uma oferta melhor. Além disso, nem todos os bancos oferecem o mesmo LTV. Assim, dependendo dos perfis pessoais, diferentes bancos financiam entre 60% e 80% para uma segunda residência e até 90% para nativos/residentes. Ambos os aspetos, combinados, podem fazer uma diferença decisiva em caso de dúvida.

✔ Verificação antecipada do financiamento
Quanto mais cedo o financiamento for calculado de forma realista, menor será o risco de surpresas posteriores. Verifique um empréstimo antes de procurar um imóvel adequado ou na fase inicial, para que, basicamente, só reste definir o montante concreto.

✔ Se possível, inclua uma cláusula de financiamento no CPCV
Mesmo que muitos vendedores se recusem, tente incluir uma cláusula de financiamento no CPCV. Pelo menos de forma a que o contrato preliminar seja anulado e o adiantamento tenha de ser reembolsado se a avaliação do banco não for do montante necessário.
Se houver uma margem suficiente e a parte de financiamento próprio for maior, isso naturalmente não será necessário.

O facto de os bancos frequentemente avaliarem os imóveis no Algarve abaixo do preço de compra não é um erro, mas sim parte de uma gestão de risco conservadora. Para os compradores, isso tem um impacto direto em:

• Montante do financiamento
• Necessidade de capital próprio
• Riscos contratuais até a perda do valor de sinal

Quem conhece antecipadamente o mecanismo de avaliação bancária, planeia de forma realista e, em caso de dúvida, protege o contrato de compra e venda, evita surpresas dispendiosas e cria uma base sólida para a compra de imóveis em Portugal.