Immobilienkauf in Portugal: Die 7 häufigsten Fehler und wie Sie teure Folgen vermeiden

Ein Haus oder eine Ferienwohnung an der Algarve Portugals zu kaufen, ist für viele ein lang gehegter Traum. Doch zwischen Wunsch und Wirklichkeit lauern einige Fallstricke. Ob falsche Annahmen, fehlende Unterlagen oder Missverständnisse im Ablauf, die Risiken beim Immobilienkauf in Portugal werden oft unterschätzt.

Damit Sie bestmöglich vorbereitet sind, zeigen wir Ihnen in diesem Blogbeitrag die häufigsten Stolpersteine und geben konkrete Tipps, wie Sie diese sicher umgehen können.

Inhaltsverzeichnis

• 1. Keine rechtliche Prüfung des Objekts vor dem Kauf
• 2. Fehlkalkulation der Kaufnebenkosten und laufenden Ausgaben
• 3. Annahme: "Ich kann das Haus einfach touristisch vermieten"
• 4. Kauf über nicht lizenzierte Vermittler
• 5. Falsche Preisvorstellungen durch Vergleich mit anderen Ländern
• 6. Verzicht auf einen bautechnischen Gutachter
• 7. Verträge in portugiesischer Sprache ohne professionelle Übersetzung

1. Keine rechtliche Prüfung des Objekts vor dem Kauf

Ein häufiger Irrtum: Viele denken, beim Notartermin werde ohnehin alles überprüft, wie man es vielleicht aus anderen Ländern kennt. In Portugal ist das aber nicht der Fall: Die Verantwortung für die rechtliche Prüfung liegt beim Käufer und dessen Anwalt.

Mögliche Risiken können beispielsweise sein, dass das Haus auf landwirtschaftlichem oder nicht bebaubarem Boden errichtet wurde, Teile des Gebäudes nicht genehmigt oder im Grundbuch registriert sind oder, dass offene Grundschulden, Hypotheken oder Nutzungsrechte Dritter z. B. Erbengemeinschaften bestehen.

✅ Unser Tipp:
Beauftragen Sie frühzeitig einen portugiesischen Anwalt (Advogado), der alle Aspekte in Ihrem Sinne überprüft. Dieser sollte insbesondere prüfen:

• Grundbuch (Registo Predial)
• Katasterunterlagen (Caderneta Predial)
• Baupläne und Nutzungsgenehmigungen
• Energiezertifikat (Certificado Energético)
  
  

2. Fehlkalkulation der Kaufnebenkosten und laufenden Ausgaben

Wie in anderen Ländern auch sind in Portugal die reinen Kaufkosten der Immobilie nicht alles. Gerade Erstkäufer sind überrascht, wenn die Nebenkosten, Steuern und Gebühren aufgerechnet werden oder wenn es um laufende Kosten geht. Ganz grob gesehen kann man in Portugal mit fixen Kosten von ca. 7 - 10 % des Kaufpreises rechnen. Lesen Sie hierzu auch gerne ergänzend unseren Blogbeitrag: „Die Kaufnebenkosten beim Immobilienerwerb in Portugal in 2025“ und erfahren Sie detailliert und aufgschlüsselt, mit welchen fixen und auch laufenden Kosten Sie rechnen können.

✅ Unser Tipp:
Erstellen Sie vor dem Kauf eine vollständige Nebenkostenaufstellung und fragen Sie auch nach dem aktuellen IMI-Wert (Jährliche Grundsteuer in Portugal). Möchten Sie die Immobilie später auch vermieten, haben wir hier eine Anleitung zur Berechnung der Rendite erstellt und klären dort unter anderem auch über anfallende Kosten und Steuern auf „Rendite einer Ferienwohnung an der Algarve: Kosten, Steuern und Berechnung einfach erklärt.“

3. Annahme: "Ich kann das Haus einfach touristisch vermieten"

Vorsicht mit der AL-Lizenz: Gerade in den letzten Jahren wurden die Gesetze hinsichtlich der touristischen Vermietung immer wieder angepasst und ohne gültige AL-Lizenz darf das Objekt nicht auf Booking, Airbnb & Co. angeboten werden. Besteht bereits eine Vermietungslizenz für die Immobilie, kann diese in vielen Fällen einfach auf den neuen Eigentümer übertragen werden.

✅ Unser Tipp:
Setzen Sie sich mit der aktuellen Rechtslage auseinander und fragen Sie nach einer bereits vorhanden Lizenz. Unser Blogbeitrag „Vermietung und AL-Lizenzen an der Algarve in 2025: Alles Wichtige zu den letzten Änderungen.“ gibt Ihnen einen Überblick über die derzeitigen Regelungen und allgemeinen Anforderungen an die touristische Vermietung in Portugal.

4. Kauf über nicht lizenzierte Vermittler

Nicht jeder, der sich als „Makler“ bezeichnet, ist in Portugal auch tatsächlich berechtigt, Immobilien zu vermitteln. Ohne die sogenannte AMI-Lizenz (vergeben vom portugiesischen Institut für Immobilien und Bauwesen INCI) dürfen keine Maklertätigkeiten ausgeübt werden. Fehlt diese Lizenz, besteht weder eine rechtliche Grundlage für die Tätigkeit noch eine Garantie für Seriosität oder Haftung. In der Vergangenheit kam es bereits vor, dass Anzahlungen für ein und dieselbe Immobilie von mehreren Interessenten gleichzeitig entgegengenommen wurden.

✅ Unser Tipp:
Fragen Sie nach der AMI-Nummer (Lizenz für Immobilienvermittler) oder schauen Sie auf der Website des Immobilienmaklers nach, dort muss diese sichtbar, meistens ganz unten auf der Seite, aufgeführt sein. Arbeiten Sie nur mit registrierten Agenturen, die legal am lokalen Markt aktiv sind.

5. Falsche Preisvorstellungen durch Vergleich mit anderen Ländern

Ein Haus mit Meerblick in guter Lage an der Algarve ist für 300.000 € realistisch nicht zu erwarten, auch wenn Onlineportale mitunter einen anderen Eindruck vermitteln. In begehrten Küstenorten beginnen die Preise für Häuser mit Pool und Meerblick in der Regel bei etwa 800.000 €. Wohnungen mit zwei Schlafzimmern und guter Bausubstanz in vergleichbaren Lagen starten meist bei rund 450.000 €.

Wer ein kleineres Budget hat, findet jedoch auch Alternativen im Landesinneren. Dort gibt es einfache Häuser bereits für ca. 180.000 €, allerdings sollte man eine Fahrtzeit von rund einer Stunde bis zur Küste einkalkulieren.

✅ Unser Tipp:
Erstellen Sie ein realistisches Anforderungsprofil, priorisieren Sie Ihre Wünsche (z. B. Lage vs. Zustand und Ausstattung) und lassen Sie sich anhand von realen Vergleichsobjekten beraten. Faustregel: Je näher am Meer, desto höher der Preis, auch wenn die Bausubstanz nicht immer mithält.

6. Verzicht auf einen bautechnischen Gutachter

In Portugal besteht keine gesetzliche Verpflichtung zur Vorlage eines Baugutachtens beim Immobilienkauf. Viele Käufer verlassen sich daher allein auf eine Besichtigung oder Fotos. Bei Neubauten ist das in der Regel auch unproblematisch. Bei älteren Gebäuden hingegen ist Vorsicht geboten. Häufig treten dort Feuchtigkeitsschäden auf, etwa in Kellern oder an nach Norden ausgerichteten Fassaden. Auch veraltete Elektroinstallationen ohne FI-Schutzschalter sind keine Seltenheit. Zudem können Mängel bei der Wärmedämmung vorliegen, in manchen Fällen fehlt eine Isolierung sogar vollständig.

✅ Unser Tipp:
Lassen Sie bei Unsicherheit einen bautechnischen Sachverständigen ein Gutachten erstellen. Dieser prüft:

• Substanz, Dach, Fassade
• Leitungen, Dämmung, Fenster
• Konformität mit Bauvorschriften
  
  

7. Verträge in portugiesischer Sprache ohne professionelle Übersetzung

Die meisten Verträge, vom Reservierungsformular über den Vorvertrag bis hin zur notariellen Kaufurkunde, werden in Portugal ausschließlich auf Portugiesisch verfasst. Während beim notariellen Kaufvertrag ein Übersetzer erforderlich ist, ist dies bei den anderen Verträgen oder Vereinbarungen nicht der Fall. Viele ausländische Käufer unterschreiben diese Dokumente, ohne den Inhalt im Detail zu verstehen. Das birgt Risiken: Missverständnisse können etwa bei den Zahlungsmodalitäten, bei unklar formulierten Klauseln zur Mängelhaftung oder bei unpräzisen Regelungen zum Rücktritt vom Kaufvertrag entstehen.

✅ Unser Tipp:
Heutzutage gibt es online viele Tools zum Übersetzen von Dokumenten. Lassen Sie sich dennoch unklare Klauseln durch Ihren Anwalt übersetzen. Nur so wissen Sie genau, worauf Sie sich einlassen.

Fazit: Eine gute Vorbereitung ist die beste Versicherung

Ein Immobilienkauf in Portugal ist sicher machbar und oft eine lohnende Investition. Doch es braucht Sorgfalt, ein realistisches Budget und lokale Expertise. Die größten Fehler entstehen durch Zeitdruck, übertriebene Erwartungen oder den Verzicht auf professionelle Begleitung. Wenn Sie diese Punkte beachten und nicht auf vermeintliche „Schnäppchen“ hereinfallen, steht Ihrem neuen Zuhause an der Algarve nichts mehr im Weg.

Wir begleiten Käufer rechtssicher, transparent und persönlich durch den gesamten Kaufprozess mit ehrlicher Beratung und einem Netzwerk aus erfahrenen Juristen und Steuerexperten.

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