Comprar imóvel em Portugal: os 7 erros mais comuns e como evitar consequências dispendiosas

Comprar uma casa ou um apartamento de férias no Algarve, em Portugal, é um sonho há muito acalentado por muitas pessoas. Mas entre o desejo e a realidade há uma série de armadilhas que se escondem. Quer se trate de suposições incorrectas, documentos em falta ou mal-entendidos no processo, os riscos da compra de imóveis em Portugal são muitas vezes subestimados.

Nesta publicação do blogue, vamos mostrar-lhe os obstáculos mais comuns e dar-lhe dicas específicas sobre como evitá-los, para que esteja o mais bem preparado possível.

Índice

• 1. Ausência de inspeção legal do imóvel antes da compra
• 2. Cálculo incorreto dos custos acessórios da compra e das despesas correntes
• 3. Suposição: “Posso simplesmente alugar o imóvel para turismo”
• 4. Comprar através de agentes imobiliários não licenciados
• 5. Expectativas de preços erradas devido a comparações com outros países
• 6. Não recorrer a um técnico de construção
• 7. Contratos em português sem tradução profissional

1. Ausência de inspeção legal do imóvel antes da compra

Um equívoco comum: muitas pessoas pensam que tudo será verificado na marcação notarial, como talvez seja o caso noutros países. No entanto, não é esse o caso em Portugal: a responsabilidade pelo controlo legal cabe ao comprador e ao seu advogado.

Os possíveis riscos podem ser, por exemplo, o facto de a casa ter sido construída em terrenos agrícolas ou não edificáveis, de partes do edifício não estarem autorizadas ou registadas no registo predial ou de existirem encargos prediais pendentes, hipotecas ou direitos de utilização de terceiros, por exemplo, comunidades de herdeiros.

✅ A nossa dica:
Contrate um advogado português numa fase inicial para verificar todos os aspectos a seu favor. Em particular, deve verificar:

• Registo Predial
• Caderneta Predial
• Plantas e licenças de utilização
• Certificado Energético
  
  

2. Erro de cálculo dos custos acessórios de aquisição e das despesas correntes

Tal como noutros países, os custos puros de aquisição do imóvel não são tudo em Portugal. Os compradores de primeira viagem, em particular, ficam surpreendidos quando se somam os custos adicionais, impostos e taxas ou quando se trata de despesas de funcionamento. Em termos gerais, pode contar com custos fixos de cerca de 7 a 10 % do preço de compra em Portugal. Leia também a nossa publicação adicional no blogue: "Os custos e impostos na compra de imóveis em Portugal em 2025" e descubra em pormenor e discriminadamente quais os custos fixos e correntes que pode esperar.

✅ A nossa dica:
Antes de comprar, elabore uma lista completa dos custos adicionais e informe-se sobre o valor atual do IMI (imposto anual sobre imóveis em Portugal). Se quiser arrendar a propriedade mais tarde, criámos um guia para calcular o retorno do investimento aqui e também explicamos os custos e impostos envolvidos em: "Rentabilidade do investimento para uma casa de férias no Algarve: custos, impostos e cálculos explicados de forma simples"

3. Suposição: "Posso simplesmente alugar o imóvel para turismo"

Cuidado com a licença AL: especialmente nos últimos anos, as leis relativas ao aluguer turístico foram alteradas repetidamente e, sem uma licença AL válida, a propriedade não pode ser oferecida no Booking, Airbnb & Co. Se já existir uma licença de aluguer para a propriedade, em muitos casos esta pode ser simplesmente transferida para o novo proprietário.

✅ A nossa dica:
Verifique a situação legal atual e peça uma licença existente. A nossa publicação no blogue "Alojamento e licenças AL no Algarve em 2025: tudo o que precisa de saber sobre as últimas alterações" dá-lhe uma visão geral dos regulamentos actuais e dos requisitos gerais para o arrendamento turístico em Portugal.

4. Comprar através de agentes imobiliários não licenciados

Nem todos os que se intitulam “agentes imobiliários” estão efetivamente autorizados a intermediar imóveis em Portugal. Sem a chamada licença AMI (emitida pelo Instituto Nacional da Construção e do Imobiliário INCI), não pode ser exercida qualquer atividade de mediação. Na falta desta licença, não há base legal para a atividade, nem garantia de seriedade ou responsabilidade. No passado, já aconteceu que foram aceites adiantamentos para um mesmo imóvel por parte de vários interessados ao mesmo tempo.

✅ A nossa dica:
Peça o número AMI (licença para agências imobiliárias) ou consulte o sítio Web da agência imobiliária, onde deve estar visível, normalmente no fundo da página. Trabalhe apenas com agências registadas que estejam legalmente activas no mercado local.

5. Expectativas de preços erradas devido a comparações com outros países

Não é realista esperar uma casa com vista para o mar numa boa localização no Algarve por 300.000 euros, mesmo que os portais online dêem por vezes uma impressão diferente. Nas cidades costeiras mais procuradas, os preços das casas com piscina e vista para o mar começam geralmente por volta dos 800.000 euros. Os apartamentos com dois quartos e uma boa estrutura de construção em localizações comparáveis começam normalmente por cerca de 450 000 euros.

No entanto, aqueles com um orçamento mais reduzido também encontrarão alternativas no interior. Existem casas simples por cerca de 180.000 euros, mas deve contar com um tempo de viagem de cerca de uma hora até à costa.

✅ A nossa dica:
Crie um perfil de necessidades realista, dê prioridade aos seus desejos (por exemplo, localização vs. estado e equipamento) e procure aconselhamento com base em propriedades reais comparáveis. Regra geral: quanto mais perto do mar, mais alto é o preço, mesmo que o tecido do edifício nem sempre acompanhe.

6. Não recorrer a um técnico de construção

Em Portugal, não existe qualquer obrigação legal de apresentar um estudo de construção aquando da compra de um imóvel. Por isso, muitos compradores confiam apenas numa inspeção ou em fotografias. No caso de edifícios novos, esta situação não é geralmente problemática. No entanto, recomenda-se cautela no caso de edifícios antigos. É frequente ocorrerem danos por humidade, por exemplo, nas caves ou nas fachadas viradas a norte. Também não são raras as instalações eléctricas obsoletas sem RCDs. Também pode haver deficiências no isolamento térmico e, nalguns casos, pode mesmo não haver qualquer isolamento.

✅ A nossa dica:
Se não tiver a certeza, peça a um perito em construção para elaborar um relatório. Este irá verificar:

• Substância, telhado, fachada
• Tubos, isolamento, janelas
• Conformidade com os regulamentos de construção
  
  

7. Contratos em português sem tradução profissional

A maior parte dos contratos, desde o formulário de reserva, ao contrato promessa compra e venda e à escritura pública de compra e venda, são redigidos em português. Enquanto é obrigatório ter um tradutor na escritura, nos outros contratos ou acordos não é. Muitos compradores estrangeiros assinam estes documentos sem compreenderem o seu conteúdo em pormenor. Este facto acarreta riscos: Podem surgir mal-entendidos, por exemplo, no que diz respeito às condições de pagamento, cláusulas pouco claras sobre a responsabilidade por defeitos ou disposições imprecisas sobre a anulação do contrato de compra e venda.

✅ A nossa dica:
Hoje em dia, existem muitas ferramentas online para traduzir documentos. No entanto, as cláusulas pouco claras devem ser traduzidas pelo seu advogado. Só assim saberá exatamente com o que está a concordar.

Conclusão: Uma boa preparação é o melhor seguro

Comprar um imóvel em Portugal é certamente viável e, muitas vezes, um investimento que vale a pena. Mas requer cuidado, um orçamento realista e conhecimentos locais. Os maiores erros são cometidos devido à pressão do tempo, a expectativas exageradas ou à falta de orientação profissional. Se prestar atenção a estes pontos e não cair em supostas “pechinchas”, nada irá impedir a sua nova casa no Algarve.

Orientamos os compradores ao longo de todo o processo de compra, de forma transparente, personalizada e em conformidade com a lei, com conselhos honestos e uma rede de advogados e peritos fiscais experientes.

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