Quanto capital próprio é realmente necessário para comprar um imóvel em Portugal? (Situação em 2025)

O interesse em Portugal como local para a compra de imóveis, especialmente no Algarve, tem vindo a crescer constantemente há vários anos. No entanto, antes de assinar um contrato de compra, surge frequentemente a questão:
Quanto capital próprio é necessário para adquirir um imóvel em Portugal?

Neste artigo, obterá uma visão geral baseada em factos com números atuais, uma análise da evolução das taxas de juro nos últimos anos, informações sobre os bancos mais importantes e dicas práticas para um planeamento financeiro realista.

Requisitos relativos ao capital próprio: residentes e não residentes

Os bancos portugueses distinguem entre compradores com residência em Portugal (residentes) ou aqueles que adquirem o imóvel como residência principal e aqueles que vivem no estrangeiro (não residentes) e pretendem adquirir o imóvel como residência secundária. Esta distinção tem um impacto direto no montante de capital próprio exigido.

• Enquanto os residentes geralmente precisam de 10 a 15 % de capital próprio ,
• a exigência para não residentes é frequentemente de cerca de 30%, embora alguns bancos aceitem 20%. Os bancos limitam geralmente o rácio empréstimo/valor (Loan-to-Value, LTV) a 70-80%.

Um exemplo ilustra isso: quem deseja adquirir um apartamento em Lagos por 500.000 € deve, como residente, contribuir com pelo menos 50.000 a 75.000 € de capital próprio. Os não residentes, por outro lado, precisam de 100.000 a 150.000 €. Além disso, há certos custos para o processo no próprio banco e os custos acessórios da compra.

Além disso, é importante destacar que os bancos realizam uma avaliação imobiliária no âmbito da análise de crédito. Para determinar o montante máximo do crédito (LTV), é utilizado o valor mais baixo entre a avaliação do banco e o preço de compra real.

Custos adicionais na compra de imóveis

Além do capital próprio, os compradores em Portugal devem contar com custos adicionais que totalizam cerca de 7 a 10% do preço de compra. Estes incluem o imposto sobre a aquisição de imóveis (IMT), que pode atingir até 7,5 % de forma progressiva, dependendo do preço de compra, e também o tipo de imóvel, o imposto de selo de 0,8 %, bem como os custos notariais, de registo e advocatícios.

Para um preço de compra de 500 000 €, são acrescentados cerca de 40 000 a 45 000 € em custos adicionais, dependendo do tipo de imóvel e do valor concreto dos honorários do advogado. Estas despesas devem ser incluídas no cálculo, uma vez que não podem ser financiadas através do crédito. Para obter uma visão geral detalhada dos custos adicionais na compra de um imóvel, leia também a nossa publicação no blogue: https://www.oceanhorizon.pt/pt/detalhe/custos-adicionais-de-compra-imoveis-portugal/79316

Evolução das taxas hipotecárias em Portugal

Até 2021, as hipotecas em Portugal eram relativamente baratas. As taxas de juro variáveis situavam-se então entre 1% e 2%, o que impulsionou fortemente a compra de imóveis. Com a reviravolta nas taxas de juro do Banco Central Europeu a partir de 2022, as condições aumentaram significativamente. Em 2023 e 2024, as hipotecas variáveis situaram-se, na sua maioria, entre 3 % e 4 %, e as taxas de juro fixas entre 3,5 % e 4,5 %.

Em 2025, o nível estará em um patamar comparável, ligeiramente inferior. Os bancos e os clientes locais preferem tradicionalmente modelos variáveis, indexados à EURIBOR. A taxa de juro é então composta pela EURIBOR 6 ou 12 e por um «spread» que o próprio banco adiciona. Este spread pode ser de cerca de 1,9 %. No entanto, se se contratar através do banco seguros adicionais que são de qualquer forma necessários, como seguros de edifícios e de vida, bem como um cartão de crédito, o spread pode descer para 0,8 % ou 1 % se a solvabilidade for suficiente.

Recentemente, porém, também aumentou o interesse por empréstimos com juros fixos, como é comum em alguns outros países. Isso dá segurança aos compradores no planeamento. Dependendo do prazo, esses empréstimos tendem a ter taxas de juros mais altas. Como terceira opção, existem modelos em que se acorda, por exemplo, uma taxa de juros fixa por 4 anos, seguida de uma taxa de juros variável.

As previsões indicam que as taxas de juro poderão continuar a diminuir ligeiramente até 2026, mas dificilmente atingirão os níveis extremamente baixos dos anos que antecederam o forte aumento.

Um ponto importante: os bancos certificam-se de que a prestação mensal do empréstimo não exceda 35-40% do rendimento líquido do comprador. Esta chamada relação dívida/rendimento é muitas vezes determinante para o montante do empréstimo possível.

Quais bancos financiam a compra de imóveis em Portugal?

Vários grandes bancos oferecem produtos hipotecários que também são interessantes para compradores internacionais. Uma visão geral:

• O Millennium BCP é um dos maiores bancos privados de Portugal, conhecido pela sua ampla gama de produtos. Oferece financiamentos tanto para residentes como para não residentes e dispõe de consultores que falam inglês.
• O Novo Banco surgiu do antigo Banco Espírito Santo. Este banco está orientado para clientes internacionais e oferece soluções hipotecárias flexíveis.
• A Caixa Geral de Depósitos (CGD) é o banco estatal de Portugal e é considerado particularmente sólido. É frequentemente o primeiro ponto de contacto para compradores conservadores que valorizam a estabilidade.
• O Banco Santander Totta é uma filial do grupo espanhol Santander. Graças à sua rede internacional, é frequentemente atraente para compradores de Espanha, Alemanha ou Reino Unido.
• O Banco BPI é também um banco português de longa tradição, que oferece produtos hipotecários tanto para uso próprio como para investimento imobiliário.
• O Bankinter é um banco mais pequeno, mas dinâmico, com forte foco em compradores estrangeiros. É conhecido pelo seu serviço rápido e apoio em inglês.

As ofertas diferem significativamente, tanto em termos de taxas de juro como em termos de requisitos de rendimento e documentação. Por isso, vale sempre a pena comparar.

Possibilidades e estratégias de financiamento

A maioria dos compradores recorre a um financiamento diretamente junto de um banco português. Em alternativa, também pode ser vantajoso obter um crédito no país de origem, caso aí existam melhores taxas de juro e tal seja possível para imóveis no estrangeiro. Na grande maioria dos bancos no estrangeiro, é necessário um imóvel no país como garantia/para hipoteca.

Também são possíveis financiamentos mistos, em que uma parte é feita através de um banco português e outra parte através do país de origem. Quem dispõe de fundos próprios suficientes opta geralmente por uma compra a pronto. Isto aumenta o poder de negociação do preço de compra e encurta consideravelmente o processo de compra.

Existem também estratégias que permitem reduzir o capital próprio exigido. Estas incluem, por exemplo, a aquisição do estatuto de residente através de programas de vistos como o D7 ou o Digital Nomad Visa, em conjunto com a aquisição do imóvel como residência principal, uma vez que os bancos concedem frequentemente melhores condições aos residentes. A comprovação de rendimentos em Portugal também pode ajudar, uma vez que estes são frequentemente avaliados de forma mais favorável pelos bancos. Uma taxa de amortização mais elevada ou a comparação de vários bancos também pode levar a melhores condições de financiamento.

Conclusão: calcule de forma realista e planeie a longo prazo

Para compradores residentes em Portugal que pretendam adquirir o imóvel como residência principal, basta, em regra, uma participação própria de 10 a 15 % do preço de compra, acrescida dos custos acessórios. Para não residentes/residência secundária, o requisito é de 20 a 30 %.

A evolução das taxas de juro mostra que os tempos de financiamentos extremamente favoráveis acabaram, mas que o nível se tem estabilizado um pouco ultimamente. Com taxas de juro estáveis e moderadas e custos adicionais claramente calculáveis, continua a ser possível financiar imóveis no Algarve de forma sólida e sustentável.

É aconselhável abordar este tema logo no início da procura de um imóvel, a fim de tornar a procura e o processo de compra o mais direcionados e sensatos possível. Assim, quem planear com antecedência, comparar ofertas e avaliar de forma realista os requisitos de capital próprio, poderá realizar com sucesso o sonho de ter uma casa própria em Portugal, mesmo sem financiamento próprio completo.

Está a planear comprar um imóvel no Algarve? Contacte-nos para uma consulta individual, iremos apoiá-lo ao longo de todo o processo de compra.