O que um advogado verifica na compra de um imóvel em Portugal? E por que razão os compradores não devem confiar apenas no notário.

Muitos compradores da Alemanha, Áustria ou Suíça partem inicialmente do princípio de que a compra de imóveis em Portugal segue um processo familiar: o notário é responsável pela verificação jurídica do imóvel e garante que tudo está corretamente registado. Esta suposição é compreensível, mas não é verdadeira.

Em Portugal, o notário tem um papel significativamente mais limitado. Ele autentica o contrato de compra, verifica a identidade das partes envolvidas e confirma que os documentos necessários estão formalmente disponíveis. No entanto, a verificação jurídica do imóvel não faz parte expressamente das suas funções.

Isso altera a responsabilidade: o controlo jurídico do imóvel, a verificação dos direitos de propriedade e a identificação de riscos são assumidos em Portugal pelo advogado. Para os compradores, essa é uma das diferenças mais importantes em todo o processo.

1. Notário vs. advogado – a diferença fundamental entre os sistemas

O que o notário faz realmente em Portugal

O notário é responsável por autenticar o contrato de compra e garantir o enquadramento jurídico da assinatura. Ele verifica:

• A identidade do comprador e do vendedor
• se os documentos mínimos exigidos por lei foram submetidos
• se o contrato foi redigido de forma formalmente correta

Com isso, a sua responsabilidade limita-se quase que exclusivamente ao processamento formal. O notário não assume qualquer controlo sobre o conteúdo do imóvel e não verifica se este está livre de dívidas, é legal ou está totalmente registado. Ele confia nos documentos que lhe são entregues. Se estes estão corretos ou atualizados não é da sua competência.

O que o advogado faz

O advogado representa exclusivamente os interesses do comprador ou do vendedor. Ele analisa o imóvel, os documentos e todo o processo de transação de forma muito mais abrangente. A sua função assemelha-se, portanto, mais a uma «due diligence», tal como é conhecida noutros países. Ele garante que o comprador adquire um imóvel legalmente limpo, sem riscos ocultos, sem encargos pendentes e sem licenças em falta.

2. O que o advogado verifica concretamente na compra de um imóvel?

Titularidade e estrutura jurídica do imóvel

Um passo fundamental é verificar se o vendedor está realmente autorizado a vender. O advogado esclarece, entre outras coisas:

• a quem pertence o imóvel de acordo com o registo predial
• se existem vários proprietários
• se os herdeiros ou outros membros da família têm de dar o seu consentimento
• se todos os registos (repartição de finanças, registo predial, cadastro) são consistentes
• se a estrutura jurídica do imóvel está corretamente documentada

Em Portugal, diferentes autoridades podem manter os seus próprios registos, o que ocasionalmente leva a discrepâncias. São precisamente estas discrepâncias que acarretam riscos, especialmente para compradores estrangeiros que não estão familiarizados com o sistema.

Dívidas, hipotecas e encargos

O advogado verificará se o imóvel possui:

• Hipotecas
• Direitos de ônus ou de penhora
• Transferências de propriedade a título de garantia
• Atrasos fiscais (ex.: IMI)
• Taxas municipais pendentes.

Embora muitos tipos de dívidas em Portugal não sejam automaticamente transferidos para o comprador, eles podem bloquear ou atrasar a transferência da propriedade. Contas municipais não pagas, contratos de energia em aberto ou taxas pendentes podem ter de ser esclarecidos antes da escritura.

Legalidade em termos de direito de construção: licenças e áreas registadas

Um ponto importante e muitas vezes subestimado é a verificação da legalidade em termos de direito de construção. O advogado verifica na Câmara Municipal, conforme necessário:

• Licença de Construção
• Licença de Utilização
• Áreas registadas, plantas e área de habitação registada
• Status de extensões como piscina, garagem ou anexos

Especialmente no Algarve, existem muitas casas com pequenas ou grandes divergências. Algumas não são problemáticas, outras podem dificultar significativamente o financiamento ou a legalização posterior. Os bancos também verificam rigorosamente estes pontos e a falta de uma licença de utilização pode levar à recusa do crédito hipotecário.

Revisão e elaboração de contratos

O CPCV (contrato promessa de compra e venda) é particularmente importante em Portugal, uma vez que nele são definidos o sinal, as penalizações contratuais, os direitos de rescisão e os prazos. Erros ou cláusulas pouco claras podem rapidamente tornar-se dispendiosos.

O advogado:

• elabora ou verifica o CPCV
• estabelece condições que protegem o comprador
• regula modalidades de pagamento seguras e dispõe de uma conta de garantia
• prepara o contrato de compra
• coordena todas as partes envolvidas

Os compradores que não conhecem a região beneficiam especialmente destas etapas, uma vez que, em geral, não estão familiarizados com o direito contratual português.

Suporte pós-compra

Muitos advogados assumem, mediante o pagamento de uma taxa, tarefas adicionais que são importantes para compradores sem endereço residencial em Portugal, incluindo: transferência de contas de água, eletricidade e gás ou, por exemplo, assistência em questões relacionadas com seguros e impostos, ou ainda o pedido de licença para arrendamento de curta duração (licença AL).

Isto é frequentemente um grande alívio para os compradores estrangeiros, uma vez que muitos processos ainda são tratados pessoalmente ou por escrito.

3. Perguntas frequentes – Perguntas frequentes sobre advogado e notário em Portugal

É obrigatório contratar um advogado ?
Não. Não existe qualquer obrigação legal. No entanto, na prática, é altamente recomendável recorrer aos seus serviços, uma vez que, caso contrário, ninguém verificará o conteúdo do imóvel.

O notário não é suficiente?
Não. O notário não realiza uma due diligence, apenas confirma as formalidades.

Quem é responsável por erros?
O advogado é responsável pelo seu aconselhamento jurídico. O notário tem apenas uma responsabilidade limitada no âmbito das suas funções formais, não pela falta de verificações.

É possível recorrer ao advogado do vendedor?
Não é aconselhável. Podem surgir conflitos de interesses.

Quanto custa um advogado?
Dependendo do âmbito, normalmente 1 a 1,5 % do preço de compra ou um valor fixo. Os custos são geralmente proporcionais à minimização do risco.

Conclusão

O advogado desempenha um papel central na compra de imóveis em Portugal. Enquanto o notário apenas garante a certificação formal, o advogado verifica a situação jurídica e urbanística do imóvel. Esta verificação protege o comprador contra riscos financeiros e jurídicos e cria transparência num sistema que difere significativamente do sistema dos países de língua alemã.