Immobilien Glossar

Wichtiger Hinweis: Dieses Glossar bietet eine allgemeine Orientierung, Stand August 2026. Steuersätze, Freibeträge und einzelne Regelungen (u. a. IMT, IMI, IFICI, Golden Visa) ändern sich regelmäßig. Es ersetzt keine individuelle Rechts- oder Steuerberatung. Bitte klären Sie Ihre konkrete Situation mit einem Anwalt oder Steuerberater.

ABC – Área Bruta de Construção = Bruttogeschossfläche

Immobilientypen & Bauen

Die gesamte Bruttogeschossfläche eines Gebäudes inklusive Wänden und Nebenflächen.

Fällt in der Regel spürbar größer aus als die ABP (private Nutzfläche)! Wichtig, um Angebote objektiv vergleichen zu können.

Siehe auch: ABP

ABP – Área Bruta Privativa = private Nutzfläche

Immobilientypen & Bauen

Die private Nutzfläche einer Wohneinheit, vergleichbar der Wohnfläche.

Wird in Exposés häufig neben oder anstelle der Área Bruta de Construção angegeben. Beim Vergleich von Angeboten lohnt sich ein genauer Blick, welche Flächenangabe gemeint ist.

Siehe auch: ABC

Advogado – Rechtsanwalt

Kaufprozess & Vertrag

Prüft als unabhängiger Rechtsanwalt gezielt die Interessen des Käufers.

Der Advogado prüft Eigentumsverhältnisse, Lasten, Baurecht und Dokumente und begleitet den gesamten Ablauf von CPCV bis Escritura und ist für ausländische Käufer dringend empfohlen.

Mehr im Blog: Notar vs. Anwalt beim Immobilienkauf

Siehe auch: Notário, Procuração

AIMI – Adicional ao IMI

Steuern & Abgaben

Eine zusätzliche Vermögensteuer auf höherwertigen Immobilienbesitz.

Betrifft vor allem Eigentümer mehrerer oder besonders hochpreisiger Immobilien. Freibeträge und Sätze unterscheiden sich je nachdem, ob eine Privatperson oder eine Gesellschaft Eigentümerin ist.

Siehe auch: IMI

Alojamento Local (AL) – Ferienvermietungslizenz

Vermietung

Die Lizenz für die touristische Kurzzeitvermietung von Immobilien.

Ohne gültige AL-Lizenz ist die touristische Vermietung nicht zulässig. Die Vergabepraxis wurde mehrfach angepasst und unterscheidet sich je nach Gemeinde und ist vor dem Kauf einer Renditeimmobilie unbedingt aktuell prüfen.

Mehr im Blog: Vermietung und AL-Lizenzen an der Algarve

Siehe auch: Arrendamento

Alvará – Bau- bzw. Nutzungsgenehmigung

Immobilientypen & Bauen

Von der Câmara Municipal ausgestellte Genehmigung für Bau oder Nutzung.

Bestätigt, dass ein Bau- oder Umbauvorhaben behördlich genehmigt wurde bzw. die fertige Immobilie rechtmäßig genutzt werden darf.

Siehe auch: Licença de Utilização, Câmara Municipal

AMI – Lizenznummer für Immobilienmakler

Makler & Sonstiges

Die Pflichtlizenznummer für Immobilienmakler in Portugal.

Jeder seriöse Makler muss eine gültige AMI-Nummer führen und sichtbar angeben. Sie bestätigt die behördliche Zulassung und eine verpflichtende Berufshaftpflichtversicherung.

Arrendamento – Langzeitvermietung

Vermietung

Die langfristige Vermietung, im Unterschied zur touristischen Kurzzeitvermietung (AL).

Unterliegt eigenen gesetzlichen Regelungen zu Kündigungsfristen, Mieterhöhungen und Kaution und ist deutlich strenger reguliert als die kurzfristige AL-Vermietung.

Siehe auch: Alojamento Local (AL), Depósito Caução

Autorização de Residência – Aufenthaltsgenehmigung

Aufenthalt & Status

Der formale Aufenthaltsstatus für Nicht-EU-Bürger.

EU-Bürger benötigen für den dauerhaften Aufenthalt kein Visum, müssen sich aber bei der Gemeinde registrieren; für Nicht-EU-Bürger ist ein entsprechendes Visum Voraussetzung.

Mehr im Blog: Aufenthaltsgenehmigung für EU-Bürger

Caderneta Predial

Dokumente & Ämter

Das steuerliche „Stammblatt“ jeder Immobilie in Portugal.

Enthält u. a. Eigentümer, Steuerwert (Valor Patrimonial Tributário), Fläche und Baujahr. Unverzichtbar für Kauf, Finanzierung und Steuerfragen und unterscheidet sich vom Registo Predial, das die Eigentumskette dokumentiert.

Mehr im Blog: Was ist eine Caderneta Predial?

Siehe auch: Registo Predial

Câmara Municipal – Rathaus / Gemeindeverwaltung

Dokumente & Ämter

Zuständig für Baugenehmigungen, Stadtplanung und lokale Verwaltung.

Die Câmara Municipal erteilt u. a. den Alvará de Construção und die Licença de Utilização und ist erste Anlaufstelle bei baurechtlichen Fragen.

Siehe auch: Alvará, PDM

Certificado Energético – Energieausweis

Dokumente & Ämter

Pflicht-Energieausweis bei Verkauf und Vermietung, Einstufung von A+ bis F.

Beeinflusst zunehmend auch die Kaufentscheidung, insbesondere im Hinblick auf Heiz- und Kühlkosten im Sommer wie im Winter.

Siehe auch: Licença de Utilização

Condomínio – Eigentümergemeinschaft / Hausgeld

Eigentümergemeinschaft

Die Eigentümergemeinschaft eines Gebäudes und auch das monatliche Hausgeld selbst.

Regelt Instandhaltung, Nutzung und Kosten der Gemeinschaftsflächen (Pool, Garten, Aufzug etc.). Die Höhe der Condomínio-Kosten sollte vor dem Kauf unbedingt erfragt werden.

Siehe auch: Quota-parte, Fração Autónoma

Conservatória do Registo Predial – Grundbuchamt

Dokumente & Ämter

Die Behörde, die Eigentumseintragungen führt und verwaltet.

Nach der Escritura wird der Eigentumsübergang hier eingetragen. Auch Vorabprüfungen auf bestehende Lasten laufen über diese Behörde.

Siehe auch: Registo Predial

CPCV – Contrato de Promessa de Compra e Venda

Kaufprozess & Vertrag

Der rechtlich bindende Vorvertrag vor der eigentlichen Kaufurkunde.

Im CPCV verpflichten sich Käufer und Verkäufer verbindlich zu den späteren Konditionen: Preis, Zahlungsplan, Fristen und Rücktrittsfolgen. Anders als in Deutschland ist dieser Vorvertrag in Portugal üblich und bindend und meist verbunden mit einer Anzahlung (Sinal).

Mehr im Blog: Der Kaufvorvertrag in Portugal (CPCV)

Siehe auch: Sinal, Escritura, Advogado

Depósito Caução – Mietkaution

Vermietung

Die übliche Mietkaution, meist ein bis zwei Monatsmieten.

Siehe auch: Arrendamento

Direito de Preferência – Vorkaufsrecht

Kaufprozess & Vertrag

Gesetzliches Vorkaufsrecht bestimmter Dritter, z. B. Mieter oder Miteigentümer.

Vor dem Verkauf muss geprüft werden, ob ein Vorkaufsberechtigter existiert. Wird das übersehen, kann der Kauf im Nachhinein angefochten werden.

Siehe auch: Câmara Municipal

Distrate – Löschung einer Hypothek

Kaufprozess & Vertrag

Die formelle Löschung einer eingetragenen Hypothek im Grundbuch.

Wird eine mit Hypothek belastete Immobilie verkauft, muss diese in der Regel aus dem Verkaufserlös abgelöst und die Löschung anschließend im Registo Predial eingetragen werden.

Siehe auch: Ónus e Encargos, Registo Predial, Hipoteca

Escritura – Escritura Pública de Compra e Venda

Kaufprozess & Vertrag

Der notarielle Kaufvertrag, mit dem das Eigentum tatsächlich übergeht.

Die Escritura ist der finale, vor einem Notar unterzeichnete Kaufvertrag. Mit ihrer Unterzeichnung geht das Eigentum offiziell über und anschließend erfolgt die Eintragung im Grundbuch (Registo Predial).

Siehe auch: CPCV, Registo Predial, Notário

Finanças – Autoridade Tributária (AT) — Finanzamt

Dokumente & Ämter

Zuständig für NIF-Vergabe, IMT, IMI, Mais-Valias und alle Steuerfragen.

Praktisch jede steuerliche Angelegenheit rund um den Immobilienbesitz in Portugal läuft über diese Behörde.

Siehe auch: NIF, IMT, IMI

Fração Autónoma – Abgeschlossene Einheit

Immobilientypen & Bauen

Die rechtlich abgeschlossene Einheit innerhalb eines Gebäudes mit mehreren Eigentümern.

Jede Fração Autónoma hat einen eigenen Anteil (Quota-parte) an den Gemeinschaftsflächen und wird im Registo Predial separat geführt.

Siehe auch: Condomínio, Quota-parte

Golden Visa – ARI = Autorização de Residência para Investimento

Aufenthalt & Status

Das portugiesische Investitionsvisum für Nicht-EU-Bürger.

Immobilieninvestitionen berechtigen seit der Reform nicht mehr zum Golden Visa. Die ist für deutsche Käufer und andere EU-Bürger nicht relevant, für internationale Kunden aus Drittstaaten aber weiterhin eine häufig gestellte Frage.

Mehr im Blog: Das Portugal Golden Visa 2025

Hipoteca – Hypothek

Makler & Sonstiges

Das dingliche Sicherungsrecht einer Bank am finanzierten Objekt.

Wird im Registo Predial eingetragen und muss bei einem späteren Verkauf formell gelöscht werden (Distrate), bevor die Immobilie lastenfrei übertragen werden kann.

Mehr im Blog: Bankbewertung Portugal

Siehe auch: Distrate, Registo Predial

HPP – Habitação Própria Permanente — Hauptwohnsitz

Steuern & Abgaben

Der als Hauptwohnsitz genutzte und steuerlich gemeldete Wohnsitz.

Bestimmte Steuervergünstigungen bei IMT und Mais-Valias sind an den HPP-Status geknüpft. Ein reiner Zweitwohnsitz (Segunda Habitação) wird steuerlich anders behandelt.

Siehe auch: IMT, Mais-Valias

IFICI – Nachfolgeregelung des früheren NHR-Steuerstatus

Steuern & Abgaben

Das seit 2024 geltende, deutlich enger gefasste Nachfolgeprogramm der alten NHR-Regelung.

Anders als die breit angelegte alte NHR-Regelung richtet sich IFICI vor allem an bestimmte berufliche Profile und ist nicht mehr automatisch für jeden neuen Residenten zugänglich. Wer auf Basis des klassischen NHR geplant hat, sollte den eigenen Status mit einem Steuerberater aktuell prüfen.

Mehr im Blog: Das Portugal Golden Visa 2025

IMI – Imposto Municipal sobre Imóveis

Steuern & Abgaben

Die laufende, jährliche Grundsteuer.

Wird von der jeweiligen Gemeinde auf Basis des Steuerwerts erhoben und ist Teil der laufenden Nebenkosten, unabhängig davon, ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wird.

Siehe auch: Caderneta Predial, AIMI

Imposto de Selo – Stempelsteuer

Steuern & Abgaben

Zusätzlich zur IMT beim Kauf und bei Finanzierungen fällige Steuer.

Meist ein fester Prozentsatz auf den Kaufpreis bzw. bei Hypotheken auf die Darlehenssumme.

Siehe auch: IMT

IMT – Imposto Municipal sobre Transmissões

Steuern & Abgaben

Die Grunderwerbsteuer ist einmalig fällig beim Kauf, vor der Escritura.

Die Höhe richtet sich progressiv nach Kaufpreis bzw. Steuerwert und danach, ob es sich um einen Hauptwohnsitz (HPP) oder eine Zweitimmobilie handelt. Sätze und Freibeträge werden jährlich angepasst und sind vor dem Kauf beim Anwalt oder Steuerberater aktuell zu erfragen.

Mehr im Blog: Die Kaufnebenkosten in Portugal

Siehe auch: HPP, Imposto de Selo

Junta de Freguesia – Ortsamt

Dokumente & Ämter

Die unterste kommunale Verwaltungsebene, vergleichbar einem Ortsamt.

Zuständig u. a. für Wohnsitzbescheinigungen und kleinere Verwaltungsvorgänge auf Ortsteilebene.

Levantamento Topográfico – Vermessung

Dokumente & Ämter

Die Vermessung eines Grundstücks durch einen Vermessungsingenieur.

Wichtig bei Grundstücken und Neubauprojekten, um Grenzen, Flächen und Höhenverhältnisse verbindlich festzustellen, insbesondere wenn amtliche Angaben unklar sind.

Siehe auch: Terreno para Construção

Licença de Utilização – Nutzungsgenehmigung

Dokumente & Ämter

Bestätigt, dass ein Gebäude rechtmäßig errichtet und nutzbar ist.

Ohne gültige Licença de Utilização kann es bei Finanzierung, Wiederverkauf oder einer AL-Lizenz zu Problemen kommen. Besonders bei älteren oder renovierten Immobilien unbedingt prüfen.

Mehr im Blog: Renovieren in Portugal: Genehmigungspflicht

Siehe auch: Alvará, Certificado Energético

Mais-Valias – Veräußerungsgewinn

Steuern & Abgaben

Die Steuer auf den Gewinn beim Verkauf einer Immobilie.

Berechnet aus der Differenz zwischen Kauf- und Verkaufspreis unter Berücksichtigung von Nebenkosten. Für deutsche Eigentümer greift zusätzlich das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland.

Mehr im Blog: Erbschaftssteuer in Portugal

Siehe auch: HPP

NIF – Número de Identificação Fiscal

Dokumente & Ämter

Die portugiesische Steuernummer ist Voraussetzung für praktisch jeden Rechtsakt.

Ohne NIF ist weder ein Immobilienkauf noch die Eröffnung eines Bankkontos möglich. EU-Bürger können die NIF direkt bei den Finanças oder über einen Steuervertreter beantragen.

Mehr im Blog: Ämter-Dschungel in Portugal

Siehe auch: Finanças

NISS – Número de Identificação da Segurança Social

Dokumente & Ämter

Die Sozialversicherungsnummer ist relevant bei Wohnsitznahme oder Anstellung.

Anders als der NIF nicht für den reinen Immobilienkauf nötig, aber für alle, die dauerhaft nach Portugal ziehen und ins Sozialversicherungssystem eintreten.

Mehr im Blog: Ämter-Dschungel in Portugal

Notário – Notar

Kaufprozess & Vertrag

Beurkundet die Escritura und bestätigt die Rechtmäßigkeit der Urkunde.

Der Notar prüft Identität und Formalien, aber nicht die wirtschaftlichen oder rechtlichen Risiken des Kaufs im Detail. Diese Prüfung übernimmt der eigene Anwalt (Advogado).

Mehr im Blog: Notar vs. Anwalt beim Immobilienkauf

Siehe auch: Advogado, Escritura

Ónus e Encargos – Lasten und Belastungen

Kaufprozess & Vertrag

Eingetragene Belastungen einer Immobilie wie etwa Hypotheken oder Wegerechte.

Diese Einträge finden sich im Registo Predial. Vor dem Kauf sollte geprüft werden, ob offene Hypotheken (die einen Distrate erfordern) oder andere Belastungen bestehen.

Siehe auch: Registo Predial, Distrate

PDM – Plano Diretor Municipal = Flächennutzungsplan

Immobilientypen & Bauen

Der kommunale Plan, der Bebaubarkeit und Nutzung von Grundstücken regelt.

Legt u. a. fest, welche Gebiete Bauland, Naturschutz- oder landwirtschaftliche Flächen sind. Vor dem Kauf eines unbebauten Grundstücks ein Pflichtcheck.

Siehe auch: Terreno para Construção, Câmara Municipal

Prédio Urbano / Rústico / Misto – Grundstücksklasse

Immobilientypen & Bauen

Die rechtliche Einstufung eines Grundstücks als städtisch, ländlich oder gemischt.

Die Einstufung beeinflusst Bebaubarkeit, Steuerwert und Nutzung erheblich. Ein Prédio Rústico ist in der Regel nicht ohne Weiteres bebaubar und ist ein häufiger Stolperstein bei vermeintlichen „Schnäppchen-Grundstücken“.

Siehe auch: Terreno para Construção, PDM

Procuração – Vollmacht

Kaufprozess & Vertrag

Erlaubt einem Vertreter, rechtsverbindlich im Namen des Käufers zu unterschreiben.

Häufig genutzt, wenn Käufer nicht persönlich zur Escritura anreisen können. Die notariell beglaubigte Vollmacht wird oft dem eigenen Anwalt erteilt.

Siehe auch: Advogado, Escritura

Quinta

Immobilientypen & Bauen

Ein größeres, meist ländliches Anwesen mit Grundstück.

Der Begriff wird an der Algarve unterschiedlich weit gefasst: von der kleinen Finca bis zum großzügigen Landgut mit mehreren Gebäuden und Nutzflächen.

Quota-parte – Miteigentumsanteil

Eigentümergemeinschaft

Der ideelle Miteigentumsanteil einer Einheit an den Gemeinschaftsflächen.

Bestimmt u. a., wie die Condomínio-Kosten auf die einzelnen Eigentümer verteilt werden, meist proportional zur Größe der jeweiligen Fração Autónoma.

Siehe auch: Condomínio, Fração Autónoma

Registo Predial – Grundbuchauszug

Dokumente & Ämter

Dokumentiert Eigentümer, Grenzen und eingetragene Lasten einer Immobilie.

Wird bei der Conservatória do Registo Predial geführt. Vor jedem Kauf sollte geprüft werden, ob die Angaben hier mit der Caderneta Predial übereinstimmen. Abweichungen sind keine Seltenheit.

Mehr im Blog: Was ist eine Caderneta Predial?

Siehe auch: Caderneta Predial, Conservatória do Registo Predial

Residente Fiscal – Steuerlich Ansässiger

Aufenthalt & Status

Der steuerliche (nicht der melderechtliche) Status als in Portugal Ansässiger.

Wer mehr als 183 Tage im Jahr in Portugal verbringt oder dort seinen Lebensmittelpunkt hat, gilt in der Regel als steuerlich ansässig mit Folgen für die Besteuerung von Welteinkommen, Mieteinnahmen und Veräußerungsgewinnen.

Siehe auch: Mais-Valias

Senhorio / Inquilino – Vermieter / Mieter

Vermietung

Die Bezeichnungen für Vermieter und Mieter im portugiesischen Mietrecht.

Sinal

Kaufprozess & Vertrag

Die bei Unterzeichnung des CPCV geleistete Anzahlung.

Üblich sind rund 10–30 % des Kaufpreises. Tritt der Käufer ohne triftigen Grund zurück, verfällt der Sinal in der Regel an den Verkäufer; tritt der Verkäufer zurück, muss er meist den doppelten Betrag zurückzahlen.

Siehe auch: CPCV

Solicitador

Kaufprozess & Vertrag

Eigenständiger juristischer Beruf zwischen Anwalt und Notar.

Solicitadores dürfen bestimmte rechtliche und administrative Aufgaben übernehmen, etwa Grundbucheintragungen, vertreten aber nicht vor Gericht wie ein Advogado.

Siehe auch: Registo Predial

T0 – T6 – Tipologia (Zimmerklassifizierung)

Immobilientypen & Bauen

Die Klassifizierung portugiesischer Immobilien nach Anzahl der Schlafzimmer.

T0 entspricht einem Studio ohne separates Schlafzimmer, T1 einer Wohnung mit einem Schlafzimmer, T2 mit zwei und so weiter. Die Zählweise unterscheidet sich von der deutschen „Zimmeranzahl“: Ein T3 hat drei Schlafzimmer, insgesamt aber meist vier bis fünf Räume.

Mehr im Blog: Abkürzungen beim Immobilienkauf: T1, T2, T3

Terreno para Construção – Bauland

Immobilientypen & Bauen

Ein als Bauland eingestuftes, bebaubares Grundstück.

Nicht jedes Grundstück an der Algarve ist automatisch Bauland. Die Einstufung im PDM der jeweiligen Gemeinde entscheidet, ob und in welchem Umfang gebaut werden darf.

Siehe auch: PDM, Prédio Urbano / Rústico / Misto

Título de Residência – Aufenthaltstitel

Dokumente & Ämter

Aufenthaltsnachweis für ausländische Residenten in Portugal.

EU-Bürger, die dauerhaft in Portugal leben, registrieren sich bei der Gemeinde und erhalten je nach Status ein entsprechendes Dokument.

Mehr im Blog: Aufenthaltsgenehmigung für EU-Bürger

Usucapião – Ersitzung

Makler & Sonstiges

Der Eigentumserwerb durch langjährigen, unangefochtenen Besitz.

Kommt vor allem bei älteren, unklar dokumentierten Immobilien oder Grundstücken ohne lückenlose Eigentumskette vor. Ein Grund, warum die Prüfung der Eigentumshistorie durch den eigenen Anwalt so wichtig ist.

Siehe auch: Registo Predial, Advogado